一、维保机构工作提示
应在“消防技术服务管理系统”中如实填写开展线上服务的具体内容，并将有关情况填入维保计划月度报表。
复工后首次现场从业，维保机构要对服务范围内的消防设施进行一次全面“体检”，并结合年度维保计划完成情况，增加维保频次，全面排查隐患，及时修复故障，确保消防设施完好有效。
首次现场从业完毕，维保机构应通过系统出具书面结论文件，对服务范围内建筑消防设施现状作出全面、客观、真实、完整记录。
二、社会单位工作提示
落实消防安全主体责任，积极配合维保机构对消防设施进行全面“体检”，及时确认服务内容和从业反馈信息，并进行满意度评价。
核实维保计划完成情况，签收书面结论文件，对机构提出的消防设施损坏、故障等问题，及时组织修复、积极配合整改；修复整改期间应采取有效措施确保消防安全；一时无法修复影响消防安全的，要及时报告当地消防救援机构。
三、火灾自动报警系统风险提示
存在风险:各类探测器、模块、手动报警按钮故障或损坏，火灾报警控制器回路故障；联动设备不动作；专用蓄电池故障；主备电切换故障。
从业提示：根据火灾报警控制器显示，维修、更换对应设备；对消防水泵、防排烟风机、防火卷帘进行100%联动和手动测试；抽测各类探测器和手动报警按钮不少于总数的10%，并对抽测设备进行联动测试；更换蓄电池；排除主备电切换故障。
四、消防给水及消火栓（消防炮）系统风险提示
存在风险：消防水池（箱）储水量不足；消防泵传动轴锈蚀卡阻；消防泵控制柜电气元件受潮；系统管网压力不足；固定消防炮回转、俯仰机构动作不灵活。
从业提示：补充消防用水；手动盘动消防泵传动轴，确认无卡阻、无漏水后进行启泵测试；加强泵房通风，对控制柜进行全面检查；缓慢补水至管网压力恢复正常，确保无漏水；补充润滑油，使固定消防炮回转、俯仰机构动作灵活。
五、自动喷水灭火系统风险提示
存在风险：喷淋泵传动轴锈蚀卡阻；喷淋泵控制柜电气元件受潮；系统管网压力不足；报警阀组、电磁阀故障；水力警铃铃锤卡滞不能报警。
从业提示：手动盘动喷淋泵传动轴，确认无卡阻、无漏水后进行启泵测试；加强泵房通风，对控制柜进行全面检查；缓慢补水至管网压力恢复正常，确保无漏水；排除报警阀组故障，更换电磁阀并进行启动测试；盘动、润滑或调节水力警铃铃锤，使其转动顺畅。
六、自动跟踪定位射流灭火系统风险提示
存在风险：视频信号丢失、光截面位置偏移、探测器灵敏度降低；控制器专用蓄电池故障；灭火装置转动机构卡阻；专用消防泵及控制柜故障。
从业提示：对系统探测装置进行全面检测；更换蓄电池；对灭火装置转动机构进行动作测试；排除专用消防泵及控制柜故障。
七、泡沫灭火系统风险提示
存在风险：消防泡沫液超过保质期；泡沫消防泵故障；系统各阀门启闭状态不满足运行要求；泡沫液罐紧固件松动，系统管道泄漏。
从业提示：更换过期泡沫液；排除泡沫消防泵故障；检查并确保系统各阀门处于正常启闭状态，对锈蚀阀门进行润滑保养；检查并确保泡沫液罐紧固件无松动，系统管道无泄漏。
八、气体灭火系统风险提示
存在风险：系统探测及控制设备故障，联动不动作；灭火剂储存容器及系统组件变形、损伤或锈蚀；气瓶压力不正常；称重检漏装置故障；启动电磁阀故障。
从业提示：排除系统探测及控制设备故障；更换或修复问题容器及组件；对压力不正常的气瓶予以更换或充装；排除称重检漏装置故障；更换启动电磁阀。
九、防烟排烟系统风险提示
存在风险：系统防火阀、排烟防火阀、送风阀和排烟阀执行机构卡涩；活动挡烟垂壁、自动排烟窗功能故障；防烟、排烟风机运转异常。
从业提示：对系统防火阀、排烟防火阀、送风阀和排烟阀进行手动开启及复位试验，对卡涩的执行机构进行润滑保养；排除活动挡烟垂壁、自动排烟窗功能故障；排除防烟、排烟风机故障。
十、消防应急照明和疏散指示系统风险提示
存在风险：消防应急灯具蓄电池亏电；消杀造成设备故障，灯具紧固件松动脱落或损坏；集中控制型系统应急照明控制器未处于监视状态。
从业提示：检查消防应急灯具供电情况、外观状态；断电测试灯具应急工作状态是否正常；对集中控制型系统设备或线路进行检查修复。
十一、消防应急广播系统、消防专用电话风险提示
存在风险：消防应急广播系统故障不能进行语音播报，消防专用电话故障无法正常通话；消杀造成设备故障。
从业提示：对消防应急广播系统、消防专用电话功能进行检查、测试和修复；对故障设备进行更换。
十二、防火分隔设施风险提示
存在风险：锁闭防火门；防火门闭门器、顺序器损坏；防火卷帘帘面（板）、导轨变形；防火卷帘控制器、手动控制按钮升降功能故障。
从业提示：确保防火门应急状态下能够正常开启；更换、修复损坏的闭门器、顺序器；修复变形帘面（板）、导轨；排除防火卷帘升降故障。
十三、消防电梯风险提示
存在风险：消防电梯开关损坏；无法实现自动迫降、应急救援操作功能；专用消防对讲电话功能故障；井底排水设施或消防电梯前室挡水设施损坏。
从业提示：修复或更换消防电梯开关及保护罩；检查、测试和修复自动迫降、应急救援操作功能；修复专用消防对讲电话；检查、修复排水设施和挡水设施。
十四、细水雾灭火系统风险提示
存在风险：分区控制阀动作卡涩；储水装置水量和储气容器压力不满足要求；泵组启动、主备泵切换和报警联动功能故障；过滤网及水箱超过清洗日期。
从业提示：对分区控制阀进行动作灵活性检查和维护保养；检查储水装置水量和储气容器压力，确保符合规范要求；排除泵组启动、主备泵切换和报警联动功能故障；清洗过滤网及水箱。
十五、干粉灭火系统风险提示
存在风险：干粉药剂超过有效期；驱动气体储瓶、干粉储存容器压力不足。
从业提示：更换超期干粉药剂；对压力不足的驱动气体储瓶、干粉储存容器予以更换或充装。
十六、电气火灾监控系统、消防设备电源监控系统、防火门监控系统风险提示
存在风险：电气火灾监控系统和消防设备电源监控系统控制器、传感器、通讯、供电线路故障；防火门监控系统控制器、监控模块、通讯、供电线路和定位、释放装置故障。
从业提示：对电气火灾监控系统和消防设备电源监控系统控制器、传感器、通讯、供电线路进行检查、测试和修复；对防火门监控系统控制器、监控模块、通讯、供电线路和定位、释放装置进行检查、测试和修复。
十七、消防供配电风险提示
存在风险：消防配电箱（柜）仪表、指示灯、开关及控制按钮故障；双电源箱主、备电切换装置故障；消防供配电线路断路或接入非消防用电负荷；消防应急电源故障，柴油发电机组启动故障，柴油储量少于油箱容量的3/4。
从业提示：对消防配电箱（柜）仪表、指示灯、开关及控制按钮进行检查、修复；排除双电源箱主、备电切换故障；排除消防供电线路故障，并确保为消防专用；排除消防应急电源故障，排除柴油发电机组启动故障，补充柴油，进行自动供电测试，确保30s内正常供电。
十八、水喷雾灭火系统风险提示
存在风险：消防泵传动轴锈蚀卡阻；消防泵控制柜电气元件受潮；雨淋阀组、电磁阀故障。
从业提示：手动盘动消防泵传动轴，确认无卡阻、无漏水后进行启泵测试；加强泵房通风，对控制柜进行全面检查；排除雨淋阀组故障，更换电磁阀并进行启动测试。
十九、可燃气体探测报警系统风险提示
存在风险：可燃气体探测器超期未检定；系统供电、通信线路和探测器故障；对应的紧急切断装置故障。
从业提示：对可燃气体探测器进行检定；对系统供电、通信线路和探测器进行检查、测试和修复；排除紧急切断装置故障，并进行手动、自动测试，确保功能正常。
二十、灭火器风险提示
存在风险：灭火器超过维修、报废期限，压力指示器指针不在绿色区域范围，筒体严重锈蚀、损伤或变形；现场配置数量不足或被挪用。
从业提示：对问题灭火器进行维修或更换；按规定配置灭火器。
附：最全面的消防维保方案
消防维保，是消防系统发挥正常功能的前提保障。公司维保中心依照国家《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB、《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》等规范，结合甲方的设备实际和管理要求，以使整个维保工作系统化、规范化、档案化，使整个设备系统良好运行，完整好用和遇警时的万无一失。特制定如下维保计划：
日常维保工作安排
1、每月按计划抽样测试部分设备，致使一年内所有设备全部测试一遍。确保设备的正常运行。
2、每季度或半年（视消防工程大小）进行全面的检查，发现问题及时处理。
3、每年我公司派专业的消防维保队伍进行整体的消防测试，确保设备的正常运行。
4、协助业主找专业的探测器清洗厂，完成对所有探测器的清洗工作。
5、协助或完全负责同消防部门的业务，确保不因消防问题而耽误其它工作的正常进行。
消防设施维护、保养内容
消防维保共分以下系统：
1.1火灾自动报警系统
1.2消防联动系统
1.3自动喷水灭火系统；
1.4消火栓系统；
1.5气体灭火系统；
1.6防火卷帘门；
具体维保方案
2.1室内消防栓系统的维护保养
2.1.1维修保养工作内容
2.1.1.1检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合设计或规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；
2.1.1.2检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；
2.1.1.3检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；
2.1.1.4检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；
2.1.1.5定期试验消防栓，检查其喷水充实水柱是否达到规范或设计要求；
2.1.1.6定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；
2.1.1.7检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，定期清洗过滤器；
2.1.1.8定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位和螺栓加黄油润滑；
2.1.1.9检查止回阀启闭是否灵活、有效；
2.1.1.10定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。
维修保养工作标准
2.1.2.1消防栓箱内配置齐全，各项配件完好，消防栓口静压符合设计或规范要求；
2.1.2.2试验消防栓破玻按钮，消防栓水泵启动，各项联动设施动作，消防中心有报警信号和消防水泵状态显示；
2.1.2.3各阀门处于正常的开或关状态，且有明显标志，阀体完好、不漏水；
2.1.2.4消防栓系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损；
2.1.2.5消防栓喷射时，其充实水柱达到设计或规范要求；
2.1.2.6安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效；
2.1.2.7减压阀和过滤器外观完好，减压阀工作稳定、可靠，且减压比例准确，过滤器内无杂物，水流畅通；
2.1.2.8阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏；
2.1.2.9止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好；
2.1.2.10消防栓系统管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。
维修保养工作计划
2.1.3.1每月检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；
2.1.3.2每月检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；
2.1.3.3每周检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；
2.1.3.4每周检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；
2.1.3.5每季至少一次试验消防栓，检查其喷水充实水栓是否达到规范或设计要求；
2.1.3.6每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；
2.1.3.7每月检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，每季定期清洗过滤器；
·2.1.3.8每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；
2.1.3.9每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；
2.1.3.10每季定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。
自动喷水灭火系统的维护保养
维修保养工作内容
2.2.1.1检查试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常（水压、流量是否达到要求）；
2.2.1.2检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等；
2.2.1.3检查喷淋头、管道是否完好，有无爆裂隐患；
2.2.1.4检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示；
2.2.1.5检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；
2.2.1.6定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；
2.2.1.7检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；
2.2.1.8检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确；
2.2.1.9定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；
2.2.1.10检查止回阀启闭是否灵活、有效；
2.2.1.11定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。
维修保养工作标准
2.2.2.1楼层喷淋管网末端试验压力（动、静压力）流量符合设计或规范要求；
2.2.2.2水流指示器动作灵敏、报警准确、及时，复位正常，消防中心显示报警地址正确；
2.2.2.3喷淋头外观完好，无滴漏或爆破隐患；
2.2.2.4阀门处于正常开、关状态，有明显标志，信号阀门开、关灵活、有效，消防中心有关闭信号显示，报警地址准确；
2.2.2.5喷淋系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损；
2.2.2.6安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效；
2.2.2.7喷淋立管的自动排气阀无堵塞或漏水，工作正常；
2.2.2.8湿式报警阀外观完好，无渗漏，放水试验时动作灵敏，其压力开关联动喷淋泵启动，消防中心报警显示准确；
2.2.2.9阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏；
2.2.2.10止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好；
2.2.2.11喷淋管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。
维修保养工作计划
2.2.3.1每月分批次试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常（水压、流量是否达到要求）；每周检查一次楼层喷淋末端静压是否达到规范要求；
2.2.3.2每月检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等；
2.2.3.3每周检查喷淋头、管道是否完好，有无破裂隐患；
2.2.3.4每月检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示；
2.2.3.5每周检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；
2.2.3.6每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；
2.2.3.7每月检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；
2.2.3.8每月检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确；
2.2.3.9每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；
2.2.3.10每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；
2.2.3.11每季定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。
火灾自动报警系统的维护保养
维修保养工作内容
2.3.1.1用专用测试仪器分期分批次全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；
2.3.1.2检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；
2.3.1.3试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响，消防中心显示报警区域是否准确；
2.3.1.4检查主控屏和联动控制屏的各项输入、输出显示功能是否正常，并全面清洁、保养；
2.3.1.5检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的通信、控制信号是否正常，检查界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运行；
2.3.1.6检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；
2.3.1.7检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落；
2.3.1.8定期对备用电源进行1～2次充放电试验；1～3次主和备用电源自动切换试验；
2.3.1.9定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏；
2.3.1.10定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；
2.3.1.11定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。
维修保养工作标准
2.3.2.1探测器动作灵敏，报警准确；
2.3.2.2主控屏工作正常，正常显示报警区域和输出联动信号；
2.3.2.3手报按钮动作灵敏，报警准确，联动功能正常；
2.3.2.4主控屏和联动控制屏外观完好、清洁，各项输入、输出显示功能正常；
2.3.2.5界面（模块）各项参数正常，与外围设备的通信、控制信号正常；
2.3.2.6电池组的电压及其他参数正常，供电稳定、可靠；
2.3.2.7系统设备所有接线牢固，无松动、破损或脱落；
2.3.2.8主、备电源自动切换功能正常；
2.3.2.9探测器外观完好，内外部清洁，功能正常；
2.3.2.10报警主机控制程序正确，各项功能正常；
2.3.2.11系统接地电阻符合规范或设计要求。
维修保养工作计划
2.3.3.1每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；
2.3.3.2每月检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；
2.3.3.3每月试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响；
2.3.3.4每周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常，并全面清洁、保养；
2.3.3.5每月检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的反馈信号是否正常，每季定期测试界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运行；
2.3.3.6每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；
2.3.3.7每季检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落。
2.3.3.8每季定期对备用电源进行1～2次充放电试验；1～3次主和备用电源自动切换试验。
2.3.3.9每季定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏；
2.3.3.10每周定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；
2.3.3.11每月定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。
气体灭火系统的维护保养
维修保养工作内容
2.4.1.1检查保养各台气体灭火控制器，测试其功能是否正常；
2.4.1.2检查启动瓶药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求（压力表指针是否在绿区），有无泄漏现象；
2.4.1.3检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常；
2.4.1.4定期对电磁阀、瓶头阀解体清洗，加硅油润滑；
2.4.1.5模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，通风空调是否停止，防火阀是否关闭，检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作，控制屏是否有放气信号，消防中心是否有信号，警铃、蜂鸣器是否动作；
2.4.1.6检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形，有无腐蚀、脱漆；
2.4.1.7检查控制气管有无变形或松脱，检查高压软管有无变形、生锈或老化；
2.4.1.8检查气体保护区域（防护区）内的围护结构、开口等是否符合要求。
维修保养工作标准
2.4.2.1气体灭火控制器完好，控制功能正常；
2.4.2.2启动瓶和药剂贮瓶压力符合出厂标准和设计要求；
2.4.2.3手动、自动、紧急启、停放气装置灵敏、有效；
2.4.2.4电磁阀、瓶头阀动作灵活、有效；
2.4.2.5模拟试验时，通风空调停止，防火阀关闭，电磁阀延时动作，各项联动功能正常；
2.4.2.6启动瓶、药剂贮瓶完好，无变形、无腐蚀、脱漆；
2.4.2.7控制气管无变形、松脱，连接牢固、可靠，高压软管无变形、生锈或老化，连接稳固；
2.4.2.8防护区围护结构、开口符合规范要求。
维修保养工作计划
2.4.3.1每月检查保养各套气体灭火控制器，测试其功能是否正常；
2.4.3.2每周检查启动瓶和药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求（压力表指针是否在绿区），有无泄漏现象；
2.4.3.3每月检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常；
2.4.3.4每年至少一次对电磁阀、瓶头阀解体清洗，加硅油润滑；
2.4.3.5每月模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，通风空调是否停止，防火阀是否关闭，检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作，控制屏是否有放气信号，消防中心是否有信号，警铃、蜂鸣器是否动作；
2.4.3.6每月检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形，有无腐蚀、脱漆；
2.4.3.7每周检查控制气管有无变形或松脱，检查高压软管有无变形、生锈或老化；
2.4.3.8每月检查气体保护区域（防护区）内的围护结构、开口等是否符合要求。
防火卷帘的维护保养
维修保养工作内容
2.5.1.1试验感烟、感温探测器的联动卷帘降落的功能是否正常；
2.5.1.2试验现场手动控制按钮的功能是否正常，试验防火卷帘远程启降功能是否正常；
2.5.1.3试验防火卷帘控制器的功能是否正常；
2.5.1.4检查试验卷帘导轨和转动机构（含链条）运转是否正常，检查卷帘叶片有无变形；
2.5.1.5试验防火卷帘的联动功能是否正常，降落时消防中心有无显示。
维修保养工作标准
2.5.2.1烟、温感动作，联动卷帘降落功能正常；
2.5.2.2现场和远程控制卷帘起、降功能正常；
2.5.2.3防火卷帘控制器功能正常；
2.5.2.4防火卷帘导轨和转动机构运转灵活，卷帘叶片无变形、脱落；
2.5.2.5防火卷帘联动功能正常，降落时消防中心有显示。
维修保养工作计划
2.5.3.1每月试验感烟、感温探测器的联动卷帘降落的功能是否正常；
2.5.3.2每月试验现场手动控制按钮的功能是否正常，试验防火卷帘远程启降功能是否正常；
2.5.3.3每月试验防火卷帘控制器的功能是否正常；
2.5.3.4每月检查试验卷帘导轨和转动机构运转是否正常，检查卷帘叶片有无变形；
2.5.3.5每月试验防火卷帘的联动功能是否正常，降落时消防中心有无显示。
通讯系统的维护保养
维修保养工作内容
2.6.1.1检查消防专用电话或插孔是否完好；
2.6.1.2定期试验每个消防专用电话或插孔的通讯是否畅通，语音是否清晰、响亮，消防中心电话主机显示通话部位是否正确。
2.6.2维修保养工作标准
2.6.2.1消防专用电话或插孔外观完好、清洁；
2.6.2.2消防专用电话通讯畅通，语音清晰、响亮，消防中心电话主机显示通话部位正确。
2.6.3维修保养工作计划
2.6.3.1每周检查消防专用电话或插孔是否完好；
2.6.3.2每季定期试验每个电话或插孔的通讯是否畅通，语音是否清晰、响亮，消防中心电话主机显示部位是否正确。
消防广播的维护保养
维修保养工作内容
2.7.1.1试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰；
2.7.1.2检查保养消防扬声器，测试楼层扬声器的效果，声响是否响亮清晰；
2.7.1.3定期对消防广播主机进行一次检测维护保养；
2.7.1.4试验消防广播的选层广播功能是否正常。
维修保养工作标准
2.7.2.1消防广播系统强制切换功能正常，且音响响亮、清晰；
2.7.2.2扬声器外观完好，声响效果响亮、清晰；
2.7.2.3广播主机运转灵活、可靠，控制功能正常；
2.7.2.4消防广播系统选层准确、可靠，功能正常。
维修保养工作计划
2.7.3.1每季试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰；
2.7.3.2每月分批次检查保养楼层消防扬声器并测试其声响是否响亮、清晰；
2.7.3.3每季定期对消防广播主机进行一次检测维护保养；
2.7.3.4每月试验消防广播的选层广播功能是否正常。
2.8消防联动系统（含防排烟系统）的维护保养
维修保养工作内容
2.8.1.1检查试验消防正压送风机（排烟风机）及正压送风阀（排烟阀）的联动功能是否正常；
2.8.1.2测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常；
2.8.1.3测试消防电梯的人工迫降的信号功能是否正常；
2.8.1.4测试非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号功能是否正常；
2.8.1.5测试以上各联动机构消防中心相应控制屏的讯号是否正常；
2.8.1.6测试楼层非消防电源自动切断功能是否正常；
2.8.1.7检查试验联动警铃的功能是否正常；
2.8.1.8检查试验联动广播的功能是否正常；
2.8.1.9测试正压送风机（排烟风机）现场和远程启停控制功能是否正常；
2.8.1.10定期对正压送风机（排烟风机）、正压送风阀（排烟阀）进行保养，对转动部位加润滑油并调整风机皮带松紧度等。
维修保养工作标准
2.8.2.1风机风阀联动功能正常，动作准确；
2.8.2.2防火阀阀体和易熔片完好，控制及反馈信号通讯畅通正常；
2.8.2.3消防电梯人工迫降功能正常；
2.8.2.4联动试验时有迫降电梯的信号输出，电压符合要求；
2.8.2.5各联动设备与消防中心控制屏或联动柜的功能正常；
2.8.2.6联动楼层非消防电源自动切断功能正常；
2.8.2.7联动警铃的功能正常；
2.8.2.8联动广播的功能正常；
2.8.2.9现场和远程启、停风机的控制功能正常；
2.8.2.10风机运行平稳，噪声低，风量、风压达到要求，风阀开、关灵活，密封性好，风机皮带松紧度适中。
维修保养工作计划
2.8.3.1每月检查试验消防正压送风机（排烟风机）及正压送风阀（排烟阀）的联动功能是否正常；
2.8.3.2每季测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常；
2.8.3.3每季测试消防电梯的人工迫降的信号功能是否正常；
2.8.3.4每季测试非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号功能是否正常；
2.8.3.5每季测试以上各联动机构消防中心相应控制屏的讯号是否正常；
2.8.3.6每季测试楼层非消防电源自动切断功能是否正常；
2.8.3.7每季检查试验联动警铃的功能是否正常；
2.8.3.8每季检查试验联动广播的功能是否正常；
2.8.3.9每月测试正压送风机（排烟风机）就地和远程启停控制功能是否正常；
2.8.3.10每季定期对正压送风机（排烟风机）、正压送风阀（排烟阀）进行保养，对转动部位加润滑油并调整皮带松紧度等；
水泵、恒压泵、控制柜、联动柜的维护保养
维修保养工作内容
2.9.1.1检查试验自动和手动启动消防水泵，观察流量、压力、运行电流是否正常，并做好记录存档；
2.9.1.2检查各控制柜到消防中心信号是否正常，控制柜各指示灯各功能是否正常；
2.9.1.3定期检查联动柜内部电路，测试其功能是否正常，并进行吸尘、紧固接线的保养工作；
2.9.1.4定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀，用主电源启动消防水泵，消防水泵启动应正常；关掉主电源，主、备电源切换正常，试验1~3次；
2.9.1.5定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求，并做好记录；
2.9.1.6定期测试消防水泵的故障自投功能是否正常；
2.9.1.7定期添加或更换水泵的润滑油。
维修保养工作标准
2.9.2.1水泵运行平稳，流量、压力达到设计要求；
2.9.2.2控制柜与消防中心信号通讯正常、准确，显示正确；
2.9.2.3控制柜、联动柜内接线无松脱、无撞火烧花，清洁无尘，功能正常；
2.9.2.4消防水泵末端双电源控制箱主备电源自动切换投入功能正常；
2.9.2.5水泵的相间及对地绝缘电阻符合要求；
2.9.2.6消防水泵控制柜的故障自投功能正常，即一台故障时，另一台能自动投入使用；
2.9.2.7水泵轴承润滑充分、可靠，水泵运行平稳，轴承不过热。
维修保养工作计划
2.9.3.1每月检查试验自动和手动启动消防水泵，观察流量、压力、运行电流是否正常，并做好记录存档；
2.9.3.2每月检查各控制柜到消防中心信号是否正常，控制柜各指示灯各功能是否正常；
2.9.3.3每月定期检查联动柜内部电路，测试其功能是否正常，并进行吸尘、紧固接线的保养工作；
2.9.3.4每月定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀，用主电源启动消防水泵，消防水泵启动应正常；关掉主电源，主、备电源切换正常，试验1~3次；
2.9.3.5每季定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求，并做好记录；
2.9.3.6每月定期测试消防水泵的故障自投功能是否正常；
2.9.3.7每季定期添加或更换水泵的润滑油。
应急疏散系统的维护保养
维修保养工作内容
2.10.1.1检查防火门的开启力度是否适中，闭门器有无漏油或松动；
2.10.1.2检查双扇防火门的关闭顺序是否正确；
2.10.1.3检查防火门的密封性是否良好，钢质防火门有无生锈、脱漆现象；
2.10.1.4检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮（管）有无烧毁，充放电试验是否正常；
2.10.1.5测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。
2.10.2维修保养工作标准
2.10.2.1防火门开启力度适中，闭门器无松动、漏油，自动复位灵活；
2.10.2.2防火门有先后关闭顺序的关闭顺序正确；
2.10.2.3防火门的密封性良好，无变形，钢质防火门无生锈、脱漆现象；
2.10.2.4应急灯、出口指示灯、疏散指示灯外观完好，充放电正常；
2.10.2.5应急灯、出口指示灯、疏散指示灯蓄电量达到规范要求。
维修保养工作计划
2.10.3.1每月检查防火门的开启力度是否适中，闭门器有无漏油或松动；
2.10.3.2每月检查双扇防火门的关闭顺序是否正确；
2.10.3.3每月检查防火门的密封性是否良好，钢质防火门有无生锈、脱漆现象；
2.10.3.4每月检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮（管）有无烧毁，充放电试验是否正常；
2.10.3.5每半年测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。
移动式灭火器的维护保养
维修保养工作内容
2.11.1.1检查移动式灭火器（手提式、推车式）压力指针是否在绿区；
2.11.1.2检查移动式灭火器外观是否完好，有无变形、脱漆或配件缺失；
2.11.1.3检查移动式灭火器药剂贮瓶有无过期失效。
2.11.2维修保养工作标准
2.11.2.1移动式灭火器压力指针在绿区内；
2.11.2.2移动式灭火器外观完好，无变形、脱漆或配件缺损；
2.11.2.3移动式灭火器贮瓶和药剂未过期。
维修保养工作计划
2.11.3.1每月检查移动式灭火器（手提式、推车式）压力指针是否在绿区；
2.11.3.2每月检查移动式灭火器外观是否完好，有无变形、脱漆或配件缺失；
2.11.3.3每月检查移动式灭火器药剂贮瓶有无过期失效；
质量保证措施
质量管理方针
坚持《消防设
施安装验收标准及规范》，对消防工程的维护保养质量实施全过程质量控制，在整个过程中贯彻“安全可靠、质量第一”的方针，以严密的质量管理，周到的服务体系，为用户消防体系实现安全、可靠及时运转。质量管理体系
实行公司和项目部两级管理制度，公司质检部负责对消防设施总体质量进行检查，监督，并负责组织检测工作。质检员负责对消防设施维保全过程的质量进行检查、验收和管理，对维保工程质量负责，并做好原始记录。
维保质量验收签字：
①对消防设施维保全过程都应如实记录，并对签字负责。
②维保实施各项资料，都应由专职质检员签字生效。
维保质量验收签字：
凡属归档案的各类技术档案室资料，必须纸质优良，字迹清楚，字体工整，图形线条、符号清晰，图面整洁，签字手续完备，不可使用圆珠笔、钢笔书写。
四、安全技术要求
1、维护保养人员必须职责明确，并应严格按照规定程序工作。
2、维护保养前必须报告维保区域地点、内容、时间。办理有关手续并通知有关部门。
3、所有维护保养工作严格按照安全规定的要求进行，以保障人身和设备安全。
4、维护保养工作必须符合设备制造厂厂方文件中规定的安全技术条件。
5、维护保养前做好必要的防事故措施。
6、维护保养人员不得触动非消防设施。
7、本维保方案，作为本消防维保工程实施的指导性技术文件，全体维保人员必须严格遵照执行。同时，应根据维保过过程进展的实际情况，对有关内容适时进行调整，作为对本方案的补充，并及时呈报业主审核后实施。
8、通过本方案的实施，将保证泰州金鹰天地消防自动报警、消防水灭火系统、气体灭火系统、防火卷帘、防火门、应急照明及疏散系统等设施的使用维保管理，保证系统各种设施的正常运行，从而提高防御火灾的能力，并通过业主消防主管部门的定期检查。
五、服务承诺书
1、所有的维保工作将严格按照国家有消防规范执行，所有的维保和维修工作验收标准同样按规范标准和《规定》执行。所有与维保工作有关的检测试验仪器、机械、工器具均由我公司自带，所有与维保工作有关的辅助材料均由我公司提供。
2、在维保过程中严格遵守业主各项规章制度和安全管理规范，遵守业主对外包企业的要求，并郑重承诺本单位从事维保的人员在贵单位的任何所作所为均由本公司承担相应的法律责任。维护人员凡任何违反安全操作规程所造成的事故，均由本公司承担责任。
3、如果需对消防系统进行全面检修和测试，我公司承诺将在业主规定的时间内完成（指检测、测试、运行自检合格包括业主验收）。
4、维保内容严格按维保方案进行，不得有任何减少项目的行为。
5、日常维护电话为24小时不间断服务，维护工作人员接到电话在5小时内到达现场，并专设1名工程师进行跟踪服务。
6、我公司有一套完整、有效的质保体系，同时在维护保养过程中公司派技术人员项目现场监督维护保养工作人员严格按照国家有关规范进行维保，有效在保证维保质量。
7、在维护保养过程中搞好与甲方管理人员之间的配合协调，公司设1名项目负责人负责与业主有关人员的联络。
8、消防系统将按计划定期进行检查、维保。进行自检测，并出具检查报告。
9、定期系统检查，对系统进行抽查，并提供维保报告。
10、如遇局部调整变化时，应帮助业主进行系统调整修改，重大事件、重要节假日将根据业主的要求增加巡查次数。
附:消防设备设施维护保养规程
一、火灾自动报警系统
- 对消防火灾报警控制器进行自检功能检查：
- 对可测量相关参数进行查看和记录，如回路电流等；
- 公共场所烟感器、温感器安装检查，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；
- 每次随机抽取不低于5%的烟感或温感，喷烟或加热后查视报警是否正确；
- 手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；
- 每次随机抽取不低于5%的手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；
- 对楼层内各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；
- 对联动控制柜上的按钮每次按10%的比例进行功能试验，控制功能正常。
- 对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。
二、风机及防火阀
- 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。
- 坚固各部分松动的螺丝及联轴器。
- 检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。
- 调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。
- 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。
- 清洁电机及风滤器和机壳内部。
- 向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。
- 检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志。
- 手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。
- 对各遥控点的控制箱（含箱内元件）进行全面检查。
- 连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。
- 连续运转5-7分钟验证风机运转正常。
- 检查各控制箱内的电器触点及各接线端子，如有烧损想象，拆下后用砂纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，端子无松动。
- 检查排烟阀微动开关及内部接线端子，端子无松动，微动开关固定良好。
- 检查远控排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴，用油壶给导轮、钢丝、转轴加油，复位按钮控制无误、排烟阀开启灵活。
- 检查各送风口百叶窗，送风口百叶位置正确。
三、应急照明及疏散指示灯
- 每3个月进行一次备用电池亮灯（半个小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命；
- 检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；
- 出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；
- 检查出口指示灯安装是否牢固；
- 针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；
- 灯箱外壳及面板擦抹干净。
四、灭火器
- 灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的曝晒，不得接近热源或受剧烈振动。
- 灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃~55℃。
- 灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。
- 对灭火器要经常进行检查，检查内容为：①喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；②压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；③零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；④可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；⑤铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。
- 按时进行定期检查、保养：每一季度检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能将其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。检查完后在灭火器检查卡上签字。
- 灭火器由消防部门认可的专业公司进行灌装。
五、室内消火栓
- 消火栓外检查：检查消火栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，消火栓门封条是否完好；
- 随机抽取消火消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，消火栓内水龙头有无渗漏；
- 开消火栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应即修补或替换；检查有无发黑发霉，如有，应取出刷净、晾干；
- 将水带交换摺边或翻动一次；
- 检查水枪、水带接头连接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在消火栓内放好；
- 查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；
- 检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；
- 将消火栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上消火栓门，更换检查标签卡。
- 检查后在消防箱检查卡上签名，放置在消防箱内，并贴上公司统一印制的消防箱封条。
六、室外消火栓
- 用专用消火栓扳手打开室外消火栓，要求阀门启闭灵活，不漏水。
- 检查水流指示器动作灵敏度。
- 检查水流指示器接线端子，触点无松动、锈蚀。
七、自动喷淋系统
- 每季度检查一次各楼层喷淋末端压力表指示，按10%比例测试信号阀关闭信号指示，按30%进行放水试验，消防中心有信号显示。
- 每季度对湿式报警阀、雨淋阀进行放水试验，能启动喷淋泵、雨淋泵或水喷雾泵，水力警铃响亮。
- 每季度检查喷淋头一次，表面无油灰、无渗漏。
八、防火卷帘
- 启动防火卷帘门升降按钮，防火卷帘升降平稳，无阻滞。
- 检查控制箱内各电器触点及各接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。
- 每年检查一次机械部分，包括齿轮、锋条，如锈蚀用煤油清洗，然后加润滑油保护。
九、紧急事故广播
- 检查各切换器、继电器的接线和触点，成件完整、牢固、接触良好，切换器灵活、可靠。
- 调节音量控制器，检查音量变化是否正常。
- 检查话筒及话筒放大器音量、音质是否正常。
- 检查磁带机或 CD机的运转和音质是否正常，要求运转正常、音质良好。
- 检查楼层呼叫控制器的开关工作是否正常，要求灵活、可靠。
十、对讲电话系统
- 检查各电器触点和接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。
- 检查固定电话、插孔与主机的通话质量，要求音质清楚，无杂音。
- 检查主机按键是否阻滞，通断是否良好，要求按键无阻滞，通断良好。
十一、联动控制柜
- 控制柜上电源指示灯及各类开关检查，要求电源指示正常，开关处于开启或自动状态。
- 控制柜内部各电器触点检查，如有烧损，拆下后用砂纸打磨，要求触点完好、无松动。
- 检查各电器元件接线端子及端子排端子，用螺丝刀逐个紧固，各端子连接牢固、无烧损。
- 检查电源线、信号线，如有破损，用绝缘胶布包扎，如有老化更换。
- 用毛刷、皮老虎对控制柜内部进行除尘。
十二、气体灭火系统
- 检查气瓶的称重装置或压力表指示，重量或压力正常。
- 检查执行元件电磁阀、瓶头阀、分配阀，阀门无泄露，动作灵敏。气体控制箱进行模拟试验，报警、联动控制正常。瓶体及管路表面除尘。
《中华人民共和国消防法》
第十六条机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：
（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；
（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；
第三十四条
消防设施维护保养检测、消防安全评估等消防技术服务机构应当符合从业条件，执业人员应当依法获得相应的资格；依照法律、行政法规、国家标准、行业标准和执业准则，接受委托提供消防技术服务，并对服务质量负责。
《高层民用建筑消防安全管理规定》
第八条
高层公共建筑的消防安全管理人应当履行下列消防安全管理职责：
（三）组织实施对建筑共用消防设施设备的维护保养；
第十条
接受委托的高层住宅建筑的物业服务企业应当依法履行下列消防安全职责：
（三）对管理区域内的共用消防设施、器材和消防标志定期进行检测、维护保养，确保完好有效；
第三十二条
不具备自主维护保养检测能力的高层民用建筑业主、使用人或者物业服务企业应当聘请具备从业条件的消防技术服务机构或者消防设施施工安装企业对建筑消防设施进行维护保养和检测；存在故障、缺损的，应当立即组织维修、更换，确保完好有效。
第三十三条
高层住宅建筑的消防设施日常运行、维护和维修、更新、改造费用，由业主依照法律规定承担；委托消防服务单位的，消防设施的日常运行、维护和检测费用应当纳入物业服务或者消防技术服务专项费用。共用消防设施的维修、更新、改造费用，可以依法从住宅专项维修资金列支。
本规定下列用语的含义：
（一）高层住宅建筑，是指建筑高度大于27米的住宅建筑。
（二）高层公共建筑，是指建筑高度大于24米的非单层公共建筑，包括宿舍建筑、公寓建筑、办公建筑、科研建筑、文化建筑、商业建筑、体育建筑、医疗建筑、交通建筑、旅游建筑、通信建筑等。
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